Stuttgart ist für Alle da - unsere Initiative fürs Wohnen (02.07.2014)

Aus Positionen und Beschlüsse der SPD Stuttgart
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Stuttgart ist für alle da – unsere Initiative fürs Wohnen


Wohnen muss bezahlbar sein.

Stadtluft macht in Stuttgart arm. Wir erleben in bestimmten Stadtbezirken einen Verdrängungswettbewerb, der mittlerweile auch die Mittelschicht erreicht hat. Dies hat Folgen: Familien, Alleinerziehende oder dringend benötigte ArbeitnehmerInnen, wie Krankenschwestern und Krankenpfleger oder ErzieherInnen, ziehen ins Umland oder nehmen erst gar nicht einen Arbeitsplatz in Stuttgart an. Gründe sind die stark rückläufige Zahl bezahlbarer Wohnungen in Stuttgart und die dagegenstehenden Wohnungsangebote der umliegenden Gemeinden zu erschwinglichen Konditionen. Ein Verlust qualifizierter Fachkräfte ans Umland droht. Dadurch wird auch die Sozialstruktur in Stuttgart gestört und die Finanzkraft geschwächt. Somit ist die sich dramatisch verschärfende Wohnungsnotnicht nur ein soziales, es ist für die Landeshauptstadt auch ein infrastrukturelles und ökonomisches Problem.

Insbesondere für Familien weist eine Studie der empirica AG aus, wie unzureichend das Wohnungsangebot in Stuttgart ist: Für Familien in Stuttgart kommen nur 35% aller Wohnungsangebote überhaupt in Frage, weil sie mindestens 75 qm groß sind und mindestens drei Zimmer haben. Von diesen 35% können Familien mit in Stuttgart durchschnittlichen Einkommen nur 28% finanzieren . Für Familien mit geringen Einkommen oder Leistungsempfängersind es nur 2% der 35%, bezogen auf die Grundgesamtheit noch nicht einmal jedes hundertste Wohnungsangebot! Diese Situation ist nicht akzeptabel.

Hinzu kommen weitere gesellschaftliche Entwicklungen, worauf der Wohnungsmarkt nochungenügendvorbereitet ist. Die Menschen werden älter, die Anzahl derPflegebedürftigen wächst. Da die Erwerbsbiographien lückenhafter werden, die Realeinkommen sinken und die Renten kaum nochansteigen, droht vielen Rentnern der soziale Abstieg, gesundheitliche Ausgrenzungsowie eine Verdrängung und Konzentrierung in unattraktivere Stadtviertel. Es fehlt an barrierefreien, kleinen und günstigen Wohnungen und an Erreichbarkeit von wohnungsnaher Infrastruktur und Einrichtungen des täglichen Bedarfs. Dieser Entwicklung ist entgegenzuwirken, heute schon.

Dabei ist die Wohnungsnot ein sektorales Phänomen. Im Luxussegment ist sie entgegen der immer wieder verbreiteten Meinungen kaum vorhanden. Hier fand in den letzten Jahren und findet im Moment ausreichend Neubau statt, auch in Flächenkonkurrenz zum Neubau von bezahlbarem, neuem Wohnraum.

Verschärfend kommt hinzu, dass der Sozialwohnungsbau jahrelang politisch ausgeblendet wurde und die Nebenkosten für Energie in den vergangenen Jahren überproportional angestiegen sind. Die Quittung zahlen Menschen, die es ohnehin schwer haben, auf dem Markt eine bezahlbare Wohnung zu finden. Deshalb ist es,wie es zu allen Zeiten notwendig war, Aufgabe der Stadt, sich insbesondere um preiswerten Wohnraum zu kümmern. Der Neubau und der Erhalt vonbezahlbarem Wohnraum in Stuttgart muss wieder zur Chefsache werden, wie es bis Mitte der 90er Jahre der Fall war. Guter Wohnraum und hohe Lebensqualität sindnicht der Anspruch weniger, sondern ein Anrecht aller Stuttgarter Bürgerinnen und Bürger. Die Kommunale Politikmusshier, wenn der Freie Wohnungsmarkt diesen Wohnraum aufgrund von unternehmerischen Überlegungen nicht realisieren kann oder möchte,mit funktionierenden Konzepten gegensteuern oder korrigierend einwirken und den Bau von benötigtem und bezahlbarem Wohnraum bei guter Qualität ermöglichen.

Mit dieser Programmatik gebenwir konkrete Denkanstöße für bezahlbaren Wohnraum. Denn eine Stadt wie Stuttgart ist für alle da und funktioniert als Großstadt nur, wenn alle soziale Schichten hier auch weiterhin dauerhaft leben können.


Wohnungsbau - Bestandsaufnahme, Ziele

Die Ergebnisse der Volkszählung von 2011 bestätigen den großen Wohnungsbedarf in Stuttgart. So hat die Landeshauptstadt 16.000 Einwohner mehr und 6.000 Wohnungen weniger als die städtischen Statistiker bislang vermuteten. Damit ergibt sich ein rechnerischer Fehlbestand von ca. 15.000 Wohnungen in Stuttgart. Allein die Dringlichkeitskartei des Amtes für Wohnungswesen ist inzwischen auf 3.500 Notfälle angestiegen.

Der Grund liegt schlicht darin, dass die Wohnungsbauförderung als Voraussetzung für Investitionsentscheidungen von Bauträgern in diesem Segmentspürbar zurückgegangen ist. Wurden zwischen 1989 und 1999 durchschnittlich 738 Wohnungen gefördert, waren es 2000 noch 458 Wohnungen, die als Sozialmietwohnungen, Mietwohnungen für mittlere Einkommensbezieher, preiswertes Wohneigentum oder im Familienbauprogramm eine Förderung erhielten. 2012 waren es dann gerade noch 128 Wohnungen, darunter 43 Sozialmietwoh-nungen und 16 Mietwohnungen für mittlere Einkommensbezieher. Ein absoluter Tiefstand! Die zurückgefahrene Förderung des Landes durch die damals CDU-geführte Regierung und der Mangel an Grundstücken dürften zwar mit dafür ursächlich gewesen sein. Es fehlte aber vor allem am politischen Willen, eine Förderung des Wohnungsbaus auch vor allem für junge Familien mit auch berufsbedingt niedrigeren Einkommen zu verwirklichen.

Eines der den Handlungsdruck verstärkenden Ergebnisse dieser Politik ist es nun, dass der Bestand an Sozialmietwohnungen, der 2000 noch 17.871 Wohneinheiten (WE) umfasste, 2020 laut Prognose auf 12.500 WE absinken wird. Der Grund für diese besorgniserregende Abnahme dürfte unter anderem darin liegen, dass die ehemals gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaften keine Sozialbindung mehr eingehen, sondern zusätzlich auch zurückkaufen oder die Belegungsbindung ablaufen lassen. Sie konzentrieren sich inzwischen vielmehr auf den Bestand, zumal ihnen da dann immer wieder neue Hindernisse, wie technische, mit erheblichen Kosten verbundene Vorgaben in den Weg gelegt wurden.Die Wohnungsbelegungsrechte der Stadt Stuttgart werden jedenfalls von 22.788 WE im Jahr 2000 auf 14.500 WE im Jahr 2020 zurückgehen. Die SWSG ist daher als Bauherr wieder stärker gefordert. Der Bau von Sozialmietwohnungen und Mietwohnungen, sowie auch städtebauliche Konzepte für kleine und mittlere Einkommensbezieher müssen deshalb wieder zu einem Schwerpunkt der städtischen Wohnungspolitik werden.

Wohnungspolitik mit den Stuttgarter Wohnungsbaugenossenschaften und –gesellschaften

Seit Generationen sind die ehemals gemeinnützigen Wohnungsbaugenossen-schaften und –gesellschaften, einschließlich der SWSG, das Rückgrat der sozialen Wohnversorgung in Stuttgart. Sie vermieten insgesamt 16.500 geförderte Sozialwohnungen. Sie liegen durchschnittlich 22 % unter der örtlichen Vergleichsmiete und werden seit 2009 durch Satzung bestimmt. Die gegenwärtige Durchschnittsmiete beträgt 5,79 Euro. Die Stadt hat den Wohnungsunternehmen (WU) seit jeher stark verbilligte Baugrundstücke und Erbbaurechte, sowie – neben der staatlichen Förderung – zinsgünstige Baudarlehen und Baukostenzuschüsse, zur Verfügung gestellt. Als Gegenleistung haben die WU Mietpreisbindungen akzeptiert und der Stadt langfristige Belegungsrechte eingeräumt. Die Bindungen bestehen heute nur noch für 16.000 Wohnungen und nehmen, wie oben bereits beschrieben, in den nächsten Jahren weiter stark ab.

Für die WU und die Stadt stand nach dem 2.Weltkrieg bis in die 90-er Jahre des letzten Jahrhunderts der Wohnungsneubau zu günstigen, d.h. für breite Schichten der Bevölkerung bezahlbare Mieten im Fokus, während die Bestandserneuerung fast vollständig vernachlässigt wurde. Das stellt die WU heute in vielfacher Hinsicht vor große Herausforderungen. Hohe Baukosten, immer höhere, gesetzlich vorgegebene Standards bei Modernisierung und Sanierung, allgemein wachsende Ansprüche, aber auch ein wachsender Anteil sozial auffälliger Mieter sorgen dafür, dass die WU heute fast vollständig auf den Neubau von Sozialwohnungen verzichten und keine Mietpreis- und Belegungsbindungen eingehen wollen. Die in dieser Frage über Jahrzehnte gewachsene, sehr enge Kooperation von Stadt und WU besteht so nicht mehr. Um aber die heraufziehenden Problem auch aufgrund des Bedarfes an energetischen Modernisierungen in den Begriff zu bekommen, bedarf es eines neuen Sozialpaktes der Kommunen und Städte mit den Wohnungsunternehmen.

Für die ehemals gemeinnützige Wohnungswirtschaft steht auf absehbare Zeit die Bestandserneuerung und die langfristige Sicherung der Wettbewerbsfähigkeit im Blickpunkt der unternehmerischen Aktivitäten.Mit rd. 1,2 Mrd. € geplanter Gesamtinvestitionen in den nächsten fünf Jahren stellen die WU einen beachtlichen Wirtschaftsfaktor in der Landeshauptstadt dar. Die Wettbewerbsfähigkeit in Stuttgart ist aber aufgrund des hohen Mietniveaus für die WU sehr komfortabel und daher keineswegs gefährdet.

Übereinstimmend beklagen die Unternehmen eine wachsende Beanspruchung durch immer neue, kostenintensive Normen und Genehmigungsverfahren. Hier istseitens der Stadtplanung und des Baurechtsamtes verstärkt darauf zu achten, dass hier strukturelle Entscheidungen zu einer Senkung, nicht zu einer Steigerung der Baukosten führen.

Die Baugenossenschaften und -gesellschaften verstehen den Auftrag, Wohnungsnotfälle zu versorgen, heute als Aufgabe der Stadt. Vor diesem Hintergrund wird der Neubau von Sozialwohnungen im Wesentlichen von der SWSG zu leisten sein. Er kann aber von ihr nicht allein bewerkstelligt werden. Deshalb ist es wichtig, die sich nach wie vor gemeinnützig verhaltenden Baugenossenschaften und –gesellschaften wieder stärker in die kommunale Wohnungspolitik einzubeziehen.


Die Basis für mehr Wohnungsbau: ein „Bündnis für Wohnen“ Bürgerumfragen wie die ständig wachsende Einwohnerzahl zeigen: Stuttgart ist eine attraktive und lebenswerte Stadt. Das freut uns einerseits, aber das bedeutet andererseits, dass es für viele Menschen immer schwieriger wird, eine bezahlbare Wohnung zu finden. Es ist also fünf vor zwölf, und wir fordern erneut: Die Landeshauptstadt Stuttgart muss eine Wohnungsbauoffensive für die nächsten zehn Jahre starten. Wir wollen, dass in Stuttgart in den nächsten 10 Jahren 20.000 Wohnungen neu entstehen, davon ein Drittel öffentlich gefördert.Die Basis dafür ist neben einer koordinierten Anstrengung in der Verwaltung vor allem ein „Bündnis für Wohnen“. Dieses muss der Oberbürgermeister zur Chefsache machen. Teilnehmer sind neben Vertreterinnen und Vertretern der entsprechenden Referate und Ämter, der Politik, der Sozialhilfeträger und der Kirchen vor allem die Wohnungsbau-gesellschaften und Genossenschaften, Haus und Grund und Mieterverein.

Gemeinsam wird der Wille bekundet, attraktives und bezahlbares Wohnen in Stuttgart zu schaffen. Die Wohnungsbaugesellschaften müssen gewonnen werden, geförderten Wohnungsbau z.B. in der Nachverdichtung zu betreiben. Gemeinsame Themen sollten dann sein: Neubau, Stuttgarter Innenentwicklungsmodell (SIM), Nachverdichtung, (energetische) Sanierung im Bestand, größtmögliche Energieeffizienz und CO2-Vermeidung in Verbindung mit wirtschaftlich vertretbaren Rahmenbedingungen bzw. zu sozial verträglichen Konditionen, Erhalt von sozialem Wohnraum durch Ankauf von Belegungsrechten durch die Kommune, Verkauf kommunaler Flächen unterhalb des Marktpreises mit Auflagen wie Konzeptvergabe, Vergabe von Grundstücken im Erbbaurecht, Qualifizierung bisher weniger nachgefragten Lagen mit angemessenem Engagement durch Bestandsaufwertung und quartiersbezogenen Maßnahmen, Berücksichtigung des Bedarfs an Wohnungsgrößen, gemeinschaftliches Wohnen, altersgerechter Wohnraum, Barrierefreiheit, Wohnraum für Menschen mit besonderen Benachteiligungen, etc. Aber auch eine mögliche Optimierung der Mietsatzung oder wie kann man den steigenden Studentenzahlen gerecht werden.

Klar ist, dass zu vereinbarende Maßnahmen sozial ausgewogen erfolgen müssen. Die Lasten dürfen weder auf die Mieter abgewälzt noch dürfen den Unternehmen Unrentierlichkeiten entstehen. Eine regelmäßige Verifizierung optimiert das gemeinsame Vorgehen. Eine vertragliche Regelung der Wohnbauziele ist anzustreben.


Die besondere Stellung der Stuttgarter Wohnungs- und Städtebaugesellschaft mbH (SWSG)

Die SWSG stellt für die Stadt Stuttgart als alleiniger Gesellschafter den wichtigsten Partner in der Wohnbau- und Stadtentwicklungspolitik dar. Sowohl die Fraktion der SPD im Gemeinderat, als auch der Kreisverband der SPD erkennen die wichtige Funktion der SWSG an und unterstützen daher vorbehaltlos die Umsetzung des unternehmerischen Auftrages: „Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung“ zu schaffen. Der Auftrag umfasst aus Sicht der SPD aber weiterhin auch die Schaffung und Erhaltung von Wohnraum insbesondere für mittlere und untere Einkommens-schichten, sowie die Umsetzung von Maßnahmen zur Erhaltung und Schaffung von Stadtquartieren mit hoher Lebens- und Aufenthaltsqualität unter Berücksichtigung der gegebenen demografischen, wirtschaftlichen und geografischen Bedingungen in Stuttgart.

Im Vergleich zu genossenschaftlichen und privaten Wettbewerbern muss die SWSG diese Aufgaben unter besonderen Bedingungen am Wohnungsmarkt erfüllen, wie der sehr hohe Anteil von 46% preisgebundenen Wohnungen bei einem Anteil von 6% am Gesamtwohnungsbestand verdeutlicht.

Der SWSG gelingt es dabei im von sehr hohen Investitions- und Instandhaltungskosten auf der einen und einem hohem Mietniveau auf der anderen Seite geprägten Markt in Stuttgart eine positive Bilanz vorzuweisen, die jedoch die Preisgestaltung im Segment des preisgebundenen und geförderten Wohnens durch das Gebot der Wirtschaftlichkeit erheblich einschränkt. Auch durch andere Faktoren, wie der Sanierung im Bestand, kommt es durch die notwendigen und erwünschten Sanierungen zu Mietsteigerungen, die meist über einem erwünschten sozial verträglichen Maß liegen.

Die SPD sieht die Aufgabe der Stadt daher darin, die SWSG in diesem schwierigen Marktumfeld zu befähigen, ihren Auftrag auch zukünftig erfüllen zu können und eine ausreichende Bestanderneuerungsquote weiterhin erreichen zu können. Die Stadt muss die SWSG in die Lage bringen, dass diese ihren sozialen Auftrag noch stärker wahrnehmen kann.Neben der Bestandserneuerung muss der soziale Mietwohnungsbau wieder Schwerpunkt der Gesellschaft sein. Der Erfolg der SWSG soll zukünftig nicht mehr allein am erzielten Unternehmensgewinn gemessen werden, sondern an den neu entstandenen geförderten Wohnungen und an der sozialverträglichen Modernisierung des Bestandes.


Bestandserhaltung und Mietpreisbremse

Laut Volkszählung standen im Mai 2011 in Stuttgart ca. 11.000 Wohnungen leer- ein nicht unerheblicher Teil davon aus Spekulationsgründen oder aus Wohlstandsgründen. Angesichts des drastischen Wohnungsmangels treten wir Sozialdemokratinnen und Sozialdemokraten dafür ein, länger leer stehende Wohnungen mittels der Zweckentfremdungsverordnung wieder Wohnzwecken zuzuführen und die Umnutzung von Wohnungen in Gewerberäume oder Ferienzimmer zu unterbinden. Damit die Spekulation mit Mietwohnungen eingedämmt wird, soll die Stadt von der Möglichkeit Gebrauch machen, in Gebieten mit Erhaltungssatzung ( z.B. im Nordbahnhofviertel) die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen zu untersagen. Um extreme Mietpreissteigerungen in bestehenden Mietverträgen zu verhindern, setzt sich die SPD bei der Landesregierung für die umgehende Absenkung der Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen von 20 Prozent auf 15 Prozent in drei Jahren ein. Die von der SPD im Bund durchgesetzte Mietpreisbremse bei Wiedervermietungen wird schon im Sommer 2014 im Gesetz stehen. Die SPD wird danach sofort dafür sorgen, dass die hierzu notwendigen Landesverordnungen beschlossen werden und damit die Mietpreise bei Wiedervermietung in Stuttgart auf zehn Prozent über dem Mietspiegelwert begrenzt werden. Da die hohen Neuvermietungsmieten von heute in den nächsten Mietspiegel eingehen, werden wir mittels der Mietpreisbremse auch den Anstieg zukünftiger Mietspiegel begrenzen und damit zur Eindämmung der Mietpreisexplosion beitragen.


Ressourcenschonende kommunale Wohnungspolitik und Stadtentwicklung

Für die SPD muss moderne kommunale Wohnungspolitik den gesellschaftlichen Aufgaben im Zusammenhang mit der Energiewende und der CO2-Reduktion Rechnung tragen. Der erfolgreichen Vereinbarung unter¬schied¬licher sozialer, umweltpolitischer und wirtschaftlicher Gesichtspunkte unter dieser Prämisse kommt dabei besondere Bedeutung zu. „Klimaschutz ist ein gesamtstädtisches Oberziel. Daher steht das Thema auch immer im Vordergrund. Es handelt sich nie um eine freiwillige Sache, sondern um ein Zukunftsthema in der integrierten Stadtentwicklung.“ (Gerhard Osnadik, Stadt Gelsenkirchen, Referat Umwelt, NRW)

Das aktuelle Energiekonzept des Bundes zielt darauf ab, bis 2050 einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand zu schaffen und den Bedarf an Endenergie gegenüber 2010 um 49% zu reduzieren. Insbesondere fordert die Novellierung der Energieeinsparverordnung in 2013 eine weitere dras¬tische Reduktion des Wärmeverlustes und Primärenergiebedarfs für Neubauten. Darüber hinaus soll in Baden-Württemberg der Anteil erneuerbarer Energien an der Wärmeversorgung auf 16% verdoppelt werden.

Die durch diese Maßnahmen erhaltene Energieeinsparung gilt für den Neubau und ist alleine nicht ausreichend, die erforderliche CO2-Reduktion zu erreichen. Eine aus diesen Gründen erforderliche energetische Sanierung des Bestandes erfordert hohe Investitionskosten, die selbst bei einer ungünstigen Kostenentwicklung für Primärenergie erst nach etlichen Jahrzehnten zu finanziellen Entlastungen führen können. Dies gilt umso mehr in Städten und Gemeinden mit einem hohen Anteil an Altbauten.

Kommunale Stadtentwicklung muss darüber hinaus städtebauliche Gesichtspunkte berücksichtigen, wie etwa den Erhalt denkmalgeschützter und architektonisch wertvoller Fassaden sowie die sozio-strukturelle Zusammensetzung einzelner Stadtteile. Ein erhöhter Mobilitäts- und Flächenbedarf aufgrund des demografischen Wandels führt zu einem erhöhten Energiebedarf, der allein durch energetische Sanierung nicht ausgeglichen werden kann. Diese Zusammenhänge erfordern ein integrales Konzept für die Stadtentwicklung und die zukünftige Verknüpfung von Wohnen, Arbeit und Verkehr.

Wir wünschen uns daher im Wissen um die große gesamtgesellschaftliche Aufgabe des Klimaschutzes und des wirtschaftlicher Umgangs mit den zur Verfügung stehenden Ressourcen ein konzertiertes Vorgehen im Wohnungs- und Städtebau, maßgeblich über die kommunalen Beteiligungen an SWSG, Stadtwerken und SSB, und darüber hinaus mit den Wohnbaugenossenschaften und privaten Wohnbauunternehmen, sowie der Energiewirtschaft.

Dazu soll die Stadt

  • die energetische Sanierung im Bestand durch gezielte Fördermaßnahmen über das Fördervolumen der KfW und des Landes hinaus unterstützen (wie oben vorgeschlagen durch Erhöhung der Fördergrenzen), um dadurch Anreize für Eigentümer zu schaffen, Energiesparmaßnahmen durchzuführen.
  • nicht nur immer teurere Wärmedämmverbundsysteme (WDVS) fördern, sondern viel mehr auf der energie-effizienten oder erneuerbaren, dezentralen Energieerzeugungsseite (Heizungstechnik) im gleichen Maße fördern.
  • die sukzessive Sanierung im Bestand der Sozialwohnungen und preiswerte Wohnungen subventionieren, um so eine geringe oder keine Mieterhöhung im geförderten Wohnen und unteren Mietpreissegment zu gewährleisten und dies durch den von uns geforderten Wohnungs-Koordinator transparent machen und offenlegen.
  • über ihre Beteiligungen an SWSG und Stadtwerken Ansprechpartner für energetische Optimierung und Energieeffizienz zur Verfügung stellen (Energieberater) bzw. vermitteln.
  • insbesondere bei Neubebauung verstärkt durch Präsenz Vorort (z.B. temporäre Info-Pavillons) über die Möglichkeiten einer quartierweiten Nah-Wärme- und Energieversorgung sowie den Einsatz regenerativer Energien informieren. Oder eine dezentrale Energieberatung (Prospekte in Bürgerbüros, Infoveranstaltung) anbieten.
  • Rahmenbedingungen schaffen, die Nahversorgung für den täglichen Bedarf im Quartier und wohnortnahes Arbeiten gewährleisten (Flächennutzungsplan, gute Beispiele Umbau Quartierszentren Fasanenhof und Stuttgart-Rot) und den öffentlichen Nahverkehr weiter zu einem effektiven Netz ausbauen, an das alle Quartiere sinnvoll angebunden sind (vorausschauende Stadtplanung).


Energieeinsparprogramm

Seit 1998 wurden die Qualitätsanforderungen durch die EnEV 2002 und 2009 verschärft, so dass sich die dafür notwendigen Investitionen ständig erhöht haben. Während aber die prozentualen Zuschüsse wiederholt reduziert wurden, sind die förderfähigen Kosten nicht erhöht worden. Die tatsächlich energiebedingten Kosten liegen inzwischen bei 70.000 Euro pro Wohnung. Auch bei der Pauschalförderung hinsichtlich der Dachdämmung wurden 2012 die Qualitätsanforderungen angeho-ben, weshalb sich die Kosten auf 300 Euro/qm Dachsanierung erhöht haben. Bei der Fensterpauschale schließlich werden von der Stadt nur noch 3-Scheiben-Verglasungen gefördert, obwohl die Kosten auf bis zu 700 Euro/qm gestiegen sind.

Das Energiesparprogramm muss deshalb weiterhin attraktiver gestaltet werden, …

  • um den Bau von mehr sozialen Zwecken dienenden Wohnungen, dafür weniger Eigentumswohnungen zu fördern.
  • damit preiswerter Wohnraums erhalten bleibt.
  • um maßvolle Mieterhöhungen bei nicht gebundenen Wohnungen und bei Modernisierungensicherzustellen.
  • dass bei minimalen Modernisierungskosten, die maximale Heizkosteneinsparung erzielt wird.

Ob in jedem Fall die gängige Praxis von neubaugleichen Modernisierungen erfolgen muss, ist dabei hinsichtlich der staatlich geförderten Sanierungskosten, auch im Einzelfall zu prüfen, da vor allem die neubaugleichen Modernisierungen im Verdacht stehen, die oft sehr hohen Modernisierungskosten zu verursachen.


Wohnungsnotfallhilfe Stuttgart

Die Wohnungsnotfallhilfe kümmert sich um wohnungslose Menschen und hilft ihnen wieder zurück in ein selbständiges und selbstbestimmtes Leben. Sie kümmert sich um die Erstversorgung, um medizinische Hilfen, um die Sicherung der materiellen Existenz und um eine Unterkunft für die Bedürftigen. Hier ist die Lage äußerst angespannt. Deshalb setzen wir uns generell dafür ein, dass der Bestand von sozial gebundenem Wohnraum aufgestockt wird. Im speziellen ist aber für diese besondere Bedarfsgruppe ein festes Kontingent pro Jahr an Sozialwohnungen verbindlich zur Verfügung zu stellen. Dies muss Aufgabe der städtischen Wohnungsbaugesellschaft SWSG sein, die dafür durch die Stadt finanziell unterstützt wird. Dabei darf die Stärkung der Prävention von Wohnungsverlusten nicht vernachlässigt werden, wie z.B. die personelle Ausstattung der Fachstelle zur Verhinderung von Wohnungslosigkeit. Die Gründung des „Runden Tisches Wohnungsnotfallhilfe“ (Ämter, SWSG, Freie Träger) ist ein richtiger Schritt. Er muss die Plattform zur Abhilfe der anstehenden Schwierigkeiten sein.


Leben im Alter

Jede fünfte Person (rd. 110.000) in Stuttgart ist 65 Jahre oder älter. Es ist davon auszugehen, dass diese Entwicklung auch in Stuttgart stark ansteigt. Die Wohnungsmarktbefragung 2012 liefert hier detaillierte Erkenntnisse für diese Zielgruppe. Mehr als die Hälfte der befragten Personen lebt in einem Einpersonenhaushalt. In den Genossenschaften wohnen mit 30% der Mieter überdurchschnittlich viele Menschen über 65 Jahren, wenn man den Gesamtanteil der Genossenschaften/Wohnungsunternehmen betrachtet. Sie bieten den Menschen bereits heute schon besondere Serviceleistungen wie „Wohnen mit Hilfe“ an. Ehrenamtliche Strukturen und integrierte soziale Dienste vor Ort spannen ein weites soziales Netzwerk, stärken das eigenverantwortliche und soziale Miteinander und verlängern damit die Selbst- und Eigenständigkeit der Menschen in der eigenen Wohnung. Die Soziale Teilhabe hängt aber neben der Barrierefreiheit und der Wohnform auch vom barrierefreien Wohnumfeld des Stadtteils ab.

Wir fordern deshalb:

In gemeinsamer Anstrengung mit Wohnungseigentümern und Wohnungswirtschaftsunternehmen soll durch und gemeinsam mit der Stadt darauf hingewirkt werden, dass

  • beim Bau oder der Sanierung von Wohnungen ein noch deutlicherer Schwerpunkt auf Barrierefreiheit gesetzt wird:
  • Häufig ist schon ein Griff an der Toilette eine erste kleine Maßnahme, die schnell umzusetzen ist. Der Sanitärbereich muss altersgerecht sein, dies erfordert z.B. ebenerdige Duschen.
  • Vermeidung von Treppenstufen zum Eingang des Gebäudes und Aufzug
  • Ausreichend breite Türen und Wände in den Wohnungen für Personen die Gehunterstützung oder einen Rollstuhl benötigen.
  • selbstorganisierte Wohngemeinschaften oder betreute Wohnformen ausgebaut werden. In größeren Wohnprojekten sollen Gemeinschaftsräume für eine Begegnung der Bewohner eingerichtet werden. Der Gedanke vom gemeinsamen „Leben im Quartier“ soll hier im Vordergrund stehen (Bsp. Integrative Wohnformen e.V.).
  • Wohnraum für ältere Menschen auch preiswert bleibt.
  • dabei das Konzept der sozialen Durchmischung aber nicht zu kurz kommt und auch weiterhin sinnvolle Mehrgenerationen-Konzepte verwirklicht werden.

Die Stadt erkennt ihre wichtige Rolle an und…

  • fördert konkret neue Projekte für das „Wohnen im Alter“ und macht über den Koordinator für die WU diese Förderungen klar und transparent.
  • hat in der Weiterentwicklung der Stadtteile einen noch stärkeren Blick auf ein barrierefreies Wohnumfeld. Dabei ist eine Barrierefreiheit konkret zu Einkaufsmöglichkeiten, Ärzten, Apotheken oder auch dem ÖPNV zu prüfen und sicherzustellen.


Wohnungspolitik für Studentisches Wohnen

Die Wohnsituation verschärft sich bei der wachsenden Einwohnerzahl von Stuttgart zunehmend und die Mietpreise steigen ungebremst – das trifft Studenten besonders hart.2013 wurden entgegen den Erwartungen noch einmal deutlich mehr Studentenwohnungen beim Studentenwerk nachgefragt. Laut Spiegel (Ausgabe 4/2013) konnte Stuttgart im Jahr 2012 einen Zuzug von 3.836 Zuwanderern aus dem Ausland (meist EU) verzeichnen; diese haben vermehrt eine Hochschulausbildung. Bereits 2011/2012 erhöhte sich aufgrund der doppelten Abi-Jahrgänge und die Reduzierung bzw. dem Wegfall der Wehrpflicht der Bedarf an Wohnraum für Studenten drastisch. Hier konnte das Studentenwerk Stuttgart mit knapp 5.000 Wohnheimplätzen ca. 13,9% des Bedarfs von fast 36.000 Studierenden decken. Der Deckungsgrad beim Studentenwerk Hohenheim lag bei ca. 12,1%. In 2013 wird der Deckungsgrad voraussichtlich weiter unterschritten! Durch das knappe Angebot von preiswertem Wohnraum in Stuttgart treten Studenten bei der Wohnungssuche in Konkurrenz zu jungen Familien.

Die angespannte Wohnungssituation gilt es mit folgenden Maßnahmen zu entlasten:

  • Das Studentenwerk sollte dem Bündnis für Wohnen angehören, damit der Wohnungsnot gemeinsam entgegnetwerden kann.
  • Die Studenten schätzen und fordern weiterhin ein transparentes Verfahren für die Vergabe von Wohnheimplätzen durch das Studentenwerk.
  • Die Erstellung eines Wohnheimplatzes kostet 50.000€ - die Förderung liegt derzeit bei max. 8.000€; das Studentenwerk fordert eine höhere Bezuschussung durch das Land von mind. 25.000€.
  • Das Internationale Studentenhotel das u.a. für Austauschstudenten, Gastdozenten eine wichtige und gut gehende Einrichtung vom Studentenwerk geworden ist, könnte Modell für weitere Studentenhotels sein, wenn die Stadt dafür weitere Grundstücke mit verbilligtem Erbbauzins oder geeignete Bestandsimmobilien anbieten würde. Dies gilt auch für Studentenwohnheime oder andere Wohnformen – eine verstärkte Unterstützung beim Immobilienerwerb des Studentenwerks von Seiten der Stadt wäre wichtig!
  • Eine Umnutzung von Gewerbe in Wohngebäude würde das Angebot vergrößern und unkonventionelle Wohnformen begünstigen, die gerne von Studenten bevorzugt werden.
  • Innovative Hochschulprojekte – ähnlich dem Bauhäusle (Prof. Hübner Universität Stuttgart) in den 80er Jahren - waren Ideenschmieden und beispielgebender Ansporn zur Bewältigung der Wohnungsnotproblematik. Diese Projekte könnten interdisziplinär angelegt sein und insbesondere studentische Familien fördern.
  • Viele Lösungsansätze können auch als reversible Zwischennutzung angesehen werden die, die aktuelle Wohnungsnot möglichst kurzfristig decken sollen und später auch wieder umgenutztwerden können.


Die Landeshauptstadt in der Region Stuttgart

Die Wohnungssituation ist in der Region unterschiedlich gelagert. Der Trend in die Stadt sorgt in der Landeshauptstadt zu steigenden Preisen und zu einer Abnahme von preiswertem Wohnraum. Durch die gute Verkehrsanbindung der umliegenden Kommunen an den Arbeitsmarkt in Stuttgart erleben wir, dass viele ArbeitnehmerInnen aus Stuttgart ins Umland ziehen bzw. gezogen sind, weil dort die Wohnkosten oder Immobilienpreise günstiger sind. Die Kommunen in der Region Stuttgart profitieren von dem guten Arbeitsmarkt in Stuttgart. Im Gegenzug erleben wir aber auch, dass sich die umliegenden Kommunen bei der Förderung von preiswertem Wohnraum zurückhalten. Für den Wohnungsmarkt in der Region sorgt diese Entwicklung für eine ungleiche Verteilung. Gut ausgebildete ArbeitnehmerInnen aus Stuttgart ziehen in die Region, währenddessen Menschen, die preiswerten Wohnraum suchen, in der Region kein Arbeitsplatzangebot finden. Sie bleiben in Stuttgart.

Wir setzen uns dafür ein:

  • Der Wohnungsmarkt muss in der Region Stuttgart ganzheitlich betrachtet werden.
  • Die Region wird in alle sozialen Wohnbau- und Erhaltungsprogramme mit einbezogen. Im Idealfall entwickelt sie gemeinsame Programme.
  • Ein regionweites Bündnis für Wohnen wird eingesetzt, zu denen die Kommunen und die wohnungspolitischen Akteure eingeladen werden.

Landeswohnraumförderprogramm in der Landeshauptstadt

Die Förderung preiswerter Mietwohnungen ist durch das neue Landeswohnraumförderungsprogramm des SPD-geführten Wirtschaftsministeriums deutlich attraktiver geworden. Die Subvention einer Standardmietwohnung mit 75 qm wurde um knapp 20 % auf jetzt 45.000 Euro erhöht. Seit die EU-Kommission diese erhöhte Förderung genehmigt hat, sind die Förderanträge deutlich nach oben gegangen. Hinzu kommt, dass das Land in Zukunft landeseigene Grundstücke um bis zu 50 % unter dem Verkehrswert zur Verfügung stellt, wenn auf dem Grundstück preiswerte Mietwohnungen erstellt werden. Schließlich hat das Land mit der Förderung der Begründung von Miet- und Belegungsbindungen im Bestand auch eine ganz neue Fördermöglichkeit geschaffen. Für eine bislang nicht gebundene Mietwohnung mit 75 qm Wohnfläche erhält ein Wohnungsunternehmen bei 15 Jahren Miet- und Belegungsbindung einen einmaligen Zuschuss von 42.480 Euro, bei 25 Jahren sogar 58.500 Euro. Stuttgart muss von diesen neuen Möglichkeiten stärker als bislang Gebrauch machen.


Die wichtigsten Forderungen gebündelt

Die Stadt soll …

  • ein „Bündnis für Wohnen“ einrichten, in dem sich die Arbeitsgemeinschaft Stuttgarter Wohnungsunternehmen, die beteiligten Referate und Ämter der Stadt und die Arbeitsgemeinschaft der Träger der Wohnungsnotfallhilfe Stuttgart und weitere zweimal jährlich treffen, um wohnungspolitische Fragen und Probleme zu erörtern, Kriterien für den Wohnungsbau, Programme und das gemeinsame Vorgehen zu entwickeln und festzulegen. Den Vorsitz soll der Oberbürgermeister übernehmen.
  • die Stelle eines Wohnungskoordinators schaffen, mit dem Ziel,
  • die Wohnungspolitik der Stadt und die Unternehmenspolitik der SWSG eng aufeinander abstimmen.
  • als Ansprechpartner der Wohnungsunternehmen und anderer Investoren im Wohnungsbau zu agieren. Wünsche bei Projekten sollen eindeutig im Vorfeld definiert werden.
  • Wohnungsfragen zu bündeln und für beschleunigte Lösungen und Verfahrensabläufe zu sorgen.
  • eine ganzheitliche Betrachtung des Wohnungsmarkts in der Region Stuttgart durch den Wohnungskoordinator sicherstellen.
  • zusätzlich zum SIM (Stuttgarter Innenentwicklungsmodell) neue Bauflächen ausweisen, die den Bau von angestrebten jährlich 2.000 Wohnungen, darunter 1/3 geförderte Wohnungen für Haushalte mit mittlerem und geringem Einkommen ermöglichen.
  • das Stuttgarter-Innenentwicklungsmodell (SIM) erweitern, in dem für alle Neubauprojekte ein Anteil gefördertes Wohnengefordert und dessen Durchsetzung sichergestellt wird. Bei neuen Bebauungsplänen muss den Investoren ein verbindlicher Anteil von zunächst 20 Prozent gefördertem Wohnungsbau vorgeschrieben werden. Der Anteil soll in den nächsten Jahren auf 30 Prozent ansteigen. Auf städtischen Grundstücken muss der Anteil von gefördertem Wohnungsbau 50 Prozent betragen.
  • bei anstehende Projekten, wie z.B. dem Neckarpark eine deutliche Anzahl von Flächen für den Bau von Wohnraum im Sektor von max. 2.500 EUR/qm bereithalten und dadurch günstige Grundstücke ermöglichen.
  • Bürgerbeteiligung bei Bauvorhaben verstärkt einsetzen.
  • bei entsprechenden Flächen Baugemeinschaften einplanen.
  • Bauflächen erwerben, die nur gegen Bindungsauflagen (Miete- und Belegung) an kooperationsbereite Investoren abgegeben werden und durch städtebauliche, kleinteiligere Strukturen für eine größere Vielfalt auch an Kleininvestoren sorgen und damit die Baupreise durch Markt-Konkurrenz, aber hier im Sinne der Stadt, niedrig halten.
  • flexible Belegungsrechte vereinbaren (Stadt benennt Mieter, das WU entscheidet, in welche Wohnung seines Bestands dieser einzieht).
  • umfangreiche Modernisierungs-/Sanierungsmaßnahmen zusätzlich fördern, wenn dafür Belegungsrechte eingeräumt werden.
  • Verhandlungen mit den WU mit dem Ziel aufnehmen, auslaufende Bindungen gegen angemessene Förderung verlängern (Nachsubventionierung).
  • Die Betreuung sozial auffälliger Mieter ausbauen und hierfür genügend Planstellen in den entsprechenden Ämtern zu schaffen bzw. bereitzuhalten.
  • die SWSG durch Vermittlung an und Beratung durch dritte soziale Dienste und Einrichtungen bei ihrer überproportionalen Integrationsarbeit unterstützen
  • Baugenehmigungen und die Bebauungspläne beschleunigen.
  • eine aktivere Baulandpolitik betreiben, also mehr Grundstücke aufkaufen bzw. dafür sorgen, dass ihre Tochtergesellschaften nicht Wohnungen oder Grundstücke an Dritte verkaufen, die damit für die primär der Stadt obliegende spezifische Wohnungsbaupolitik verloren gehen. Bei der Vergabe städtischer Grundstücke soll nicht der erzielbare Kaufpreis, sondern die Realisierung der wohnungspolitischen Ziele der Stadt entscheidend sein. Eine weitere Privatisierung von Öffentlichem Wohnraum lehnen wir ausdrücklich ab.

Wenn die Stadt über ein Vorkaufsrecht verfügt, soll sie von diesem auch verstärkt Gebrauch machen. die Fördermittel des Landes BW in einem Programm, das auch auf die Universitätsstädte passt, bedarfsgerecht ausgestalten, um den wirtschaftlichen Gegebenheiten in Stuttgart Rechnung zu tragen. Derzeit ist die Förderung die Niedrigste im Ländervergleich und in Zeiten niedrigster Bau-Zinsen der Anreiz für andere Marktteilnehmer neben der SWSG, Programme wie z.B. „mittlere Einkommensbezieher“ die Förderung zu bedienen, gering.

  • ihr Fördersystem, wie z.B. die Ergänzungsförderung, klarer und nachvollziehbar, d.h. berechenbar, formulieren. Alle Fördermaßnahmen müssen standardisiert und möglichst transparent vorgegeben werden (siehe auch Hamburger Modell).
  • Erhaltungssatzungen - wie von uns vor einem Jahr für das Nordbahnhofviertel beantragt und ein Umwandlungsverbot in Eigentumswohnung zur Erhaltung der ansässigen Wohnbevölkerung gezielt einsetzen.
  • so der Gesetzesrahmen steht, die Mieterhöhungsgrenze von 20 % auf 15 % festlegen, die Kündigungssperrfrist für Mietwohnungen auf 10 Jahre begrenzen.
  • und das Zweckentfremdungsverbot von Wohnraum wieder einführen.
  • eine Bündelung des städtischen Wohnungsbestands bei der SWSG herbeiführen (u.a. die Liegenschaften der SSB) und die SWSG beauftragen, im Namen der Stadt preisgünstige Bestände zu erwerben, sollten diese auf den Markt kommen. Insbesondere sollen Bestände, die sich in kommunalem oder Landeseigentum bzw. SSB-Hand befinden, bevorzugt erworben bzw. in den Bestand der SWSG überführt werden.
  • über die SWSG preisgünstige Bestände, insbesondere ehemalige Sozialwohnungen - wenn diese auf den Markt kommen - erwerben und erforderlichenfalls sich an den Kosten von Sanierungsmaßnahmen beteiligen.
  • als Landeshauptstadt zu ihrer Wohnungsbaugesellschaft SWSG stehen und diese gleichzeitig auf ihren sozialen Auftrag verpflichten. Um sie hierbei zu unterstützen, wird ein städtischer Finanzierungsplan vorgelegt, damit preiswerter Wohnraum erhalten und maßvolle Mietpreiserhöhungen nach energetischen Sanierungen/Modernisierungen im Bestand erzielt werden können.

Die SWSG muss hier eine Vorreiterrolle übernehmen und auch ihr Marketingkonzept daraufhin verbessern und mit sozialem und preisgünstigen Wohnraum in positivem Sinne werben und eine Image-Verbesserung herbeiführen. Das heißt, die SWSG ist auch mit weiterhin guten Planungs-konzepten so auszustatten, dass sie sowohl den Neubau mietgünstiger Mietwohnungen als auch die Modernisierung/Sanierung ihres Bestandes leisten kann und dabei von der Stadt her beste Unterstützung für die Infrastrukturverbesserungen bekommt.

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